특례 보금자리론에 대해 요즘 금리가 오른다고 하는 이야기 많이 나오는 것 같습니다. 금리가 더 오르기 전, 부동산 가격이 하락한 시점에 적절하게 활용하여 쓴다면, 두 번 다시 없을 절호의 기회를 맞게 될지 모릅니다. 이번 시간에는 특례 보금자리론 장점에 대해 알아보고, 정보에 대해 알아보는 시간을 갖겠습니다.
특례 보금자리론 이란? "특례 보금자리론"은 저소득층이 주거 안정을 위해 저렴한 가격으로 임대 주택을 이용할 수 있도록 돕는 정책이자, 부동산 가격이 갑작스럽게 하락해 전세금을 빼줘야 하는 '전세 퇴거 자금'의 역할로 쓸 수 있도록 정부에서 대책으로 내놓은 대출의 한 종류입니다.
특례 보금자리론 장점
특례 보금자리론은 어려운 경제 상황 속 극복을 위한 하나의 수단으로 정부에서 내놓은 대출 상품입니다.
이번 글에서는 장점에 대해 알아보고 우리에게 적합한 상품인지를 알아보겠습니다.
주거 안정 제공
특례 보금자리론은 저소득층에게 주거 안정을 제공하는 정책입니다. 저소득층은 주거 비용 부담이 크고, 안정적인 주거를 확보하기 어려운 경우가 많습니다. 특례 보금자리론은 저렴한 가격으로 임대 주택을 이용할 수 있도록 하여 주거 안정성을 제공합니다.
경제적 부담 완화
보금자리론은 주거 비용을 경감시켜 경제적 부담을 완화하는 역할을 합니다. 저소득층은 주거 비용이 수입의 큰 부분을 차지하기 때문에 부담이 큽니다. 보금자리론은 보증금 감면, 월세 감면 등을 통해 경제적 부담을 줄여 저소득층의 생활 여건을 개선할 수 있습니다.
실제로 ‘특례 보금자리론’은 고정 금리 4%대와 중도 상환 수수료가 면제로 금리가 오르더라도 방어를 할 수 있고 혹 금리가 더 떨어질지라도 다른 대출로 갈아타기 용이한 대출입니다.
주거 양극화 완화
주거 양극화는 부자와 가난한 사람 간의 주거 조건 차이가 심각한 상황을 의미합니다. 특례 보금자리론은 주거 양극화 문제를 완화하는데 기여할 수 있습니다. 저소득층에게 주거 비용을 경감시켜 안정적인 주거 환경을 제공함으로써 주거 양극화 문제를 완화하는 데 기여할 수 있습니다.
2020년 상반기를 거쳐 하반기에 이르면서 부동산은 정점을 찍었습니다. 그중 단연 돋보이는 것은 20~30대 젊은 층의 비중이 많아졌다는 것입니다. 그 당시 부동산 시장은 호황이었고, 때마침 ‘영끌족’이라는 말이 돌면서 대부분 젊은 사람들의 갭투자가 많았습니다. 그로부터 2~3년이라는 시간이 흘렀고 전세 혹은 월세로 갭투자를 했던 20~30대 젊은 사람들은 부동산 거래량 감소에 따른 아파트값 하락과 전셋값의 폭락이 처참함으로 바뀌었습니다.
집값이 하락한 시점에서 집을 팔 수도 떨어진 전셋값을 메꿀 수도 없는 상황에서 정부는 이를 지원하고자 ‘특례 보금자리론’이 나오게 되었습니다.
사회적 포용과 공정성 강화
특례 보금자리론은 사회적으로 취약한 계층을 돕고, 사회적 포용과 공정성을 강화하는 역할을 합니다. 이는 사회적으로 공평한 주거 환경 조성을 통해 사회의 안정과 조화를 도모할 수 있습니다.
부동산 시장 안정화
특례 보금자리론은 부동산 시장의 안정화에도 기여할 수 있습니다. 저소득층의 주거 안정성이 향상되면 체계적인 임대 주택 수요가 증가하고, 이는 부동산 시장의 균형을 유지하는 데 도움을 줄 수 있습니다. 또한, 이번처럼 급격한 부동산 거래량 감소와 시장 가격 하락을 극복하는 데 도움이 됩니다.
특례 보금자리론 정보
상품 요건
연령
▶ 민법상 성년(연령은 민법에 따라 계산)
국적
▶ 주민등록표 등본에 기재된 대한민국 국민(재외국민, 외국국적동포 포함)
주택 및 소유자
▶ 실주거용으로 사용되는 아파트와 기타주택(연립, 다세대, 단독주택)으로 구분합니다.
대출승인일 현재 담보주택 평가액이 9억 원 초과는 불가합니다.
대출받는 사람과 그의 배우자(결혼예정자 포함)일 경우, 대출받는 사람과 매물의 소유자가 다른 경우
소유자를 담보제공자로 하여 근저당권 설정합니다.
소득 요건
▶ 소득제한 없음.
소득심사 방법 안내
배우자 소득 생략 가능
(단, 우대금리 요건에 따라 제한)
신용 평가 및 정보
▶ NICE신용평가정보(주)의 CB점수가 271점 이상인 경우만 취급 가능
공사가 사전심사 하는 경우에는 승인일 현재 부부가 공사 내규에 의한 채무관계자로 규제되고 있는 경우 취급 불가
총 주택보유 수가 본건 담보주택을 제외하고는 무주택 혹은 1주택자 이지만 처분 조건으로 대출 승인 가능 합니다. (일시적 1가구 2주택 가능)
단, 기존주택은 대출실행일로부터 3년내 처분 조건이 있습니다.자금용도
▶ 구입용도
주택의 건물에 대한 소유권 이전(보존) 등기일로부터 3개월 이내에 대출 신청한 경우
소유권이전과 동시에 대출 취급 가능
소유권이전 전이라도 매도인의 담보제공 형태로 대출 취급 가능
▶ 보전용도
담보주택의 건물에 대한 소유권 이전(보존) 등기일로부터 3개월을 경과하여 30년 이내에 대출 신청한 경우
현재 담보물건에 대한 임차보증금 반환용도에 한하여 임차보증금 잔액 이내 취급 가능
상환용도: 구입 또는 보전용도의 기존 주택담보대출을 상환하기 위해 대출 신청한 경우
기존대출의 채무자와 보금자리론의 채무자는 동일인이어야 하나, 배우자의 경우는 동일인으로 간주
상품 구조
LTV
▶ 아파트기준 최대 70% (기타주택은 65% 이내) 다만, 담보주택 소재지가 조정지역인 경우,(또는) CB점수 271~614점 또는 MSS점수가 「MSS운영기준」에서 별도로 정하는 경우,(또는) 소득추정방법을 사용하는 경우 담보주택의 유형별로 10%p씩 차감하여 적용
LTV란? Loan To Value ratio의 약자로 주택 시세 대비 몇 프로까지 대출받을 수 있는가에 대한 비율을 말합니다. 예를 들어 KB시세가 6억인 주택을 기준으로 LTV가 70%라면, 4.2억의 대출을 받을 수 있게 됩니다.
DTI
▶ 최대 60%다만, 담보주택 소재지가“조정지역”인 경우 10%p 차감하여 적용
조정대상지역 중 과열지역, 투기지역 및 투기과열지구를 포함
DTI란? Debt to Income의 약자로 총부채상환비율, 즉 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 예를 들어 연봉이 6000만 원인 근로자가 있고 DTI가 60%가 나온다면 연간 원리금 상환액이 3600만 원을 넘지 않는 선에서 대출받을 수 있게 됩니다.
대출한도
▶ 최대 5억
대출만기
▶ 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년
(만기 40년, 50년은 신혼가구거나 만 34세 혹은 만 39세이하 조건을 충족하셔야합니다.)
상환방식
▶ 원리금 균등분할상환, 체감식 분할상환(원금 균등분할상환), 체증식 분할상환 중 택1
※ 만 40세 미만 채무자 및 공사가 사전심사한 경우에만 허용하며, 대출만기 50년 적용 불가대출실행
후에는 원금상환방식 변경 불가대출금리
▶ 4.15%~4.45% (하단 우대금리에 따라 차등금리)
※ '특례 아낌e보금자리론'은 대출거래간 약정 및 근저당권설정등기를 전자로 처리하여 u-보금자리론
보다 금리가 0.1%p 저렴우대금리
▶ 사회적 배려층 우대금리 (한부모가구·장애인가구·다문화가구·다자녀가구 (각 항목별 0.4%p)
▶ 신혼 가구(0.2%p) 금리우대 가능하며, 최대 2가지 항목을 택하여 중복적용 가능)
▶ 미분양관리지역 내 미분양주택 입주자에 대한 우대금리(0.2%p)
가산금리
▶ 투기지역 담보물 (0.1%p)
▶ 조기(중도)상환수수료 없음
반드시 이렇게 투자하세요!
특례 보금자리론은 1순위가 아니어도 대출 실행이 가능합니다. 즉, 임차인이 있는 물건을 구입하더라도 대출 실행이 가능하다는 이야기이며, 다른 말로 저렴한 가격으로 부동산을 매입할 수 있다는 이야기입니다.
부동산을 돌아다녀 보더라도 같은 아파트와 평형대라도 ‘전세 안고’ 혹은 ‘월세 안고’라고 칭하는 물건들은 상대적으로 싼값으로 매물에 올라오게 됩니다. 이것은 기존까지는 대출 실행 후, 전입신고에 대한 의무를 반드시 해야 하기 때문입니다.
기존 보금자리론 또한 22년 9월 15일 이전까지는 전입 신고 의무 사항에 포함이 됐었지만, 22년 9월 15일 대출 신청 완료분부터는 전입 유지 의무가 폐지됐습니다. (공식 홈페이지 확인 : HF한국주택금융공사: Q&A자주하는 질문)
그렇기에 내가 거주 목적이 아닌 갭투자를 목적으로 활용 한다면 좋은 물건을 상대적으로 저렴한 값을 지불하고 구입 할 수 있기 때문에 본인의 자금 정확하게 확인하고 투자하시는 것을 추천합니다.
마치며
이번 투자로 특례 보금자리론을 활용하면서 느낀 것에 대해 알아보는 시간이었습니다. 국가 정책의 일환으로 나온 대출인 만큼 고정 금리, 중도상환 수수료 면제와 같은 파격적인 대출입니다.
알아보며 느낀 것은 위에서 다룬 전입신고 의무가 변경되었다는 정보를 은행원은 알지 못해 중간에 난감했던 순간을 경험했던 것이 기억납니다. 긴급 정책으로 나온 대출인 만큼 은행권보다는 한국 주택 금융 공사에 직접 연락하셔서 확인하시는 것이 훨씬 정확한 답변을 받을 것입니다.