부동산 투자자를 위한 세금 전략은 반드시 고려해야 할 부분 중 하나입니다. 단순한 차액 계산으로 예상했던 수익의 반토막이 될 수 있는 것이 바로 ‘세금 전략’입니다. 부동산에 있어 중요한 요소인 세금에 대해 알아보겠습니다.
1. 세금 전략 : 양도소득세 최소화
부동산 매매에 따른 양도소득세 부과를 최소화하기 위해 다음과 같은 세금 전략을 고려할 수 있습니다.
양도소득세란? 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 그 자산이 유상으로 사실상 이전하여 발생하는 소득에 부과되는 세금을 말합니다 쉽게 말해, 부동산 거래에 따른 소득의 세금입니다.
장기보유 특례
부동산을 보유한 기간이 3년 이상인 경우, 양도소득세에서 일정한 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 장기보유 특례를 활용하여 양도소득세 부담을 줄일 수 있습니다.
보유기간이 3년 이상인 것 및 부동산을 취득할 수 있는 권리 중 조합원 입주권(조합원으로부터 취득한 것 제외)에 대해 그 자산의 양도차익(조합원 입주권을 양도하는 경우에는 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정)에 보유 기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액재평가 기준 변경
양도소득세는 매매가에 대한 과세가 이루어지는데, 부동산의 매매가를 공정시장 가격이나 세무청의 공시가격으로 재평가함으로써 양도소득세 부과액을 낮출 수 있습니다.
비과세
1가구 1주택의 비과세
- 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대이어야 합니다.
- 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우 비과세에 해당합니다.
- 당 주택의 보유기간이 2년 이상인 물건에만 입니다.
– 취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유 기간이 3년) 이상이고 그 보유 기간에 거주기간이 2년 이상인 것에만 가능합니다.
1가구 1주택 인정조건
- 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 ‘종전의 주택’이라 함)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 ‘신규 주택’이라 함)을 취득(자기가 건설해 취득하는 경우 포함함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우
- 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(다음 각호의 사람을 포함)을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우
1. 배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람
2. 직계존속(배우자의 직계존속을 포함함) 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우
3. 요양급여를 받는 60세 미만의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함함)으로서 기획재정부령으로
정하는 사람
- 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우
(각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에만 비과세 혜택 가능)
- 주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거 봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우
2. 세금 전략 : 임대수익세 최소화
부동산 임대에 따른 수익에 대한 세금 부담을 최소화하기 위해 다음과 같은 전략을 고려할 수 있습니다.
공동 임대 형태
부동산을 공동 소유하여 임대 수익을 분담하는 공동 임대 형태를 선택하면 개인당 수익 금액이 감소하여 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
임대업자 지출공제
임대업자로서 부동산 관련 비용(유지보수, 관리비, 보험료 등)을 지출하는 경우, 해당 비용을 소득에서 공제할 수 있어 세금 부담을 경감할 수 있습니다.
3. 세금 전략 : 전세보증금 세금 절감
전세보증금은 일정한 비율로 과세하는데, 다음과 같은 전략을 활용하여 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
분할 전세 계약
전세 계약 시 보증금을 분할하여 계약하면, 보증금 과세 기준이 낮아져 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
선납금 활용
전세 계약 시 보증금 대신 선납금을 지불하는 경우, 선납금은 과세 대상이 아니므로 세금 부담을 회피할 수 있습니다.
4. 세금 전략 : 부동산 관련 지출 공제
부동산 투자에 따른 관련 비용은 일부가 세금 공제 대상이 될 수 있습니다. 다음과 같은 비용을 세금 공제로 활용할 수 있습니다.
"3주택 이상, 3억 원을 넘어가는 부분은 과세" 전세의 임대소득세에 대해 세금을 내지 않은 것으로 알고 있는 분들이 많다. 정확히 말하면 부부 합산 2주택까지 비과세 대상입니다. 3주택 이상부터 3억 원을 넘어가는 전세금에 대해서만 과세합니다. 즉 기준시가 3억 원이 넘는 주택은 임대소득세를 내야 한다는 말과 같습니다. 하지만 전세보증금은 추후 돌려줘야 할 돈이기 때문에 엄밀히 말하면 임대소득이라 하기는 애매합니다. 그러나 전세보증금을 활용해 얻을 수 있는 이자 즉 간주 임대료에 대해 임대소득으로 봅니다. 이를 세입자로부터 받은 전세금을 활용해 금융소득을 올렸을 것이라고 간주하는 것입니다. 간주임대료 수입 계산방식의 기분이 되는 것은 정기예금 이자율입니다. 즉, 전세보증금을 받아서 은행에 넣어놓았을 때 받을 수 있는 이자 금액에 대해 세금을 매긴다는 뜻입니다. 간주임대료 수입을 계산하는 방법은 다음과 같습니다. 간주임대료 수입 = (전세보증금 합계액 - 3억 원) × 60% × 정기예금이자율 1.8% - 수입이자 등입니다. 참고로, 정기예금이자율 1.8%는 2016년도 귀속 이율로, 2017년 신고 시 적용되는 수치입니다. 수입 이자란 전세보증금을 투자해서 번 금융소득, 즉 이 돈을 금융기관에 맡겨서 받은 진짜 이자소득을 말합니다. 단, 수입이자 공제는 장부에 기록되어 있을 때만 인정됩니다. 전세보증금 합계액이 6억 원인 사람의 간주임대료는 수입 이자가 0원이라고 치면 이 사람의 간주임대료는 324만 원이 됩니다. (2016년 귀속 이율 기준) 간주임대료 수입 = (6억 원 - 3억 원) × 60% × 정기예금이자율 1.8% = 324만 원 즉 임대소득이 연 2,000만 원 이하라면 2018년 말까지 비과세이므로 2,000만 원보다 적으면 소득세가 부과되지 않습니다. 다만 별도의 월세 소득이 있어서 이 금액과 월세소득을 합쳤을 때 2,000만 원을 초과한다면 소득세를 내야 합니다. 단, 전세 주택에만 적용하는 소형주택 특례가 2019년부터 강화됐습니다. 그동안 면적 60m² 이하, 기준시가 3억 원 이하 주택은 전세보증금을 받더라도 과세 대상에서 제외됐습니다. 하지만 2019년부터는 면적 40m², 기준시가 2억 원 이하여야 과세 대상에서 빠진다. 1, 2인 가구가 늘며 작은 면적의 주택에 대한 수요가 많아진 점을 고려한 것입니다.
관리비, 유지보수비
임대용 부동산에 대한 관리비와 유지보수비는 소득에서 공제할 수 있습니다.
세금 및 수수료
부동산 매매에 따른 세금 및 중개수수료도 공제 대상이 될 수 있습니다.
5. 세금 전략: 세금 전문가와 상담
부동산 투자에 대한 세금 전략은 개인의 상황과 한국의 세법에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 전문적인 세금 전문가와 상담하여 개인의 상황에 맞는 최적의 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 전문가는 한국의 세법과 규정을 숙지하고 최신 정보와 조언을 제공하여 부동산 투자자가 세금 부담을 최소화하면서도 합법적인 방법을 사용할 수 있도록 도움을 줄 수 있습니다.
마치며
부동산 투자자는 세금 전략을 효과적으로 활용하여 양도소득세 부담을 최소화하고 투자 수익을 극대화할 수 있습니다. 하지만 세금 법령은 시간에 따라 변동할 수 있으므로 항상 최신 정보를 확인해야 할 필요성이 있습니다. 전문가의 조언이나 웹사이트를 통한 검색을 꾸준히 하시면서 바뀌는 정보의 홍수 속에서 잘 접목하여 투자하시기를 바랍니다. (부동산 투자, 오르는 좋은 매물 고르는 법! 3가지)
(첨부: 찾기 쉬운 생활법령정보 - 매도인이 부담하는 세금)