부동산은 안정적이고 수익성 높은 투자 방법으로 알려져 있습니다. 그러나 부동산 시장은 다양한 매물이 존재하며, 올바른 매물을 선택하는 것은 성공적인 투자의 핵심입니다. 이 글에서는 부동산 투자가치가 높은 매물을 선택하는 법을 알려드리겠습니다. 이를 통해 투자 수익을 극대화할 방법을 알아보겠습니다.
부동산 투자: 시장조사와 분석
- 부동산 시장의 동향과 특정 지역의 부동산 가치 변동성을 조사합니다.
- 해당 지역의 인프라 개발 계획, 교통 시설, 학군 등과 같은 주변 환경 요소를 고려합니다.
- 과거 거래 내역, 유사 매물의 판매 가격 등을 분석하여 시장 평균 가격과 비교해봅니다.
위 그림은 인천광역시 연수구 송도동에 위치한 더샵 퍼스트파크 아파트입니다. 흔히 같은 아파트 단지임에도 가격이 몇억씩 차이가 나는 경우들을 많이 볼 수 있습니다. 그건 왜일까요? 정답은 인프라가 잘 형성되어 있고 가깝고, 활용하기에 편리하기 때문입니다. 퍼스트파크 아파트는 13단지, 14단지, 15단지로 이뤄져 있는데 인천대입구역에 가까울수록 가격이 6천~8천만 원씩 증가하는 것을 볼 수 있습니다.
또한 추후 GTX-B노선, 롯데몰, 신세계백화점, 이랜드몰 등이 한 곳에 모여있는 중심지이기 때문에 이용의 편의성에 따라 부동산가격이 반영되었다고도 볼 수 있습니다. 무작정 같은 아파트단지라고 가격 측면의 부분에서만 보고 접근하시면 위험합니다. 위처럼 대기업 대형쇼핑센터가 들어오고 GTX-B노선 등 교통의 호재는 많은 사람이 알고 있지만 아직 착공되지 않았기에 착공 후에는 가격이 오를 가능성이 크다고 볼 수 있습니다. 또한 호재의 소식 이전 가격과 비교하고 수도권 기준의 아파트 가격과 비교하며 호재가 반영된 것 인지 아니면 부동산 시장에 따른 흐름인지를 잘 파악해야 합니다.
부동산 투자: 수익성 평가
- 임대 수익률과 현금 흐름을 계산하여 투자 수익성을 평가합니다.
- 현금 흐름은 임대료에서 관리비, 유지비, 세금 등을 고려하여 계산합니다.
수익성 평가는 내가 투자하고자 하는 매물을 구매하는 과정에 있어 자금이 부족하거나 좀 더 많은 시드머니를 확보하는 데 있어 갭투자를 할 경우 많이 고려하게 됩니다. 현재 내 자금이 일정 부분이 있고 나머지 대출을 발생시켜 실거주를 목적으로 할 수도 있지만, 내가 거주하지 않고 임차를 두어 별도의 대출 없이 구매하게 되는 경우도 있습니다. 하지만, 이익을 목적으로 월세로 전환하여 투자하는 경우 고려해야 할 사항이 있습니다.
위 매매가와 월세 금액을 보면 매매가는 대략 평균 7.5억 수준이고 월세는 보증금 3,000만 원, 월세 130만 원입니다. 그럼 내가 가지고 있는 자금이 3억일 경우 4.5억의 대출이 필요하지만 3,000만 원 보증금이 있기 때문에 4.2억의 대출로 매입이 가능하다는 이야기입니다. 그럼 4.2억의 대출의 이자가 4.3% 정도라고 가정할 경우 체증식 분할 상환으로 140만 원 정도 씩 납입하게 됩니다. 그렇다면 월세 130만 원 대비 마이너스이기 때문에 수익성에 있어서는 좋지 않다고 볼 수 있습니다. 보통 전/월세 계약은 2년 단위로 하므로 그만큼 신중해야 합니다
부동산 투자: 잠재적 가치 평가
주변 개발 계획
해당 부동산이 속한 지역의 주변 개발 계획을 조사합니다. 도시 개발, 인프라 개선, 상업 시설, 문화 시설 등의 계획이 있는지 확인합니다. 주변에 큰 개발 프로젝트가 예정되어 있다면, 해당 지역의 부동산 가치가 상승할 가능성이 높아집니다.
인구 증가 추이
해당 지역의 인구 증가 추이를 파악합니다. 인구가 지속적으로 증가하고 있는 지역은 수요가 높아지며, 부동산 가치 상승 가능성이 높아집니다. 인구 증가 추이는 통계 자료, 인구 조사, 지역의 경제적 성장 동향 등을 통해 확인할 수 있습니다. (e-나라지표 : 인구증감추이)
경제적 성장
해당 지역의 경제적 성장 여부를 고려합니다. 산업의 다각화, 기업의 유입, 고용률, 소득 수준 등을 분석하여 경제적 성장이 예상되는 지역은 부동산 가치가 상승할 가능성이 있습니다.
주변 시설 및 서비스
해당 부동산의 주변에는 어떤 시설과 서비스가 있는지 고려합니다. 학군의 우수성, 대중 교통의 접근성, 상업 시설의 다양성, 공원과 레크리에이션 시설 등이 해당 부동산의 가치에 영향을 줄 수 있습니다.
임대 수요와 판매 수요
해당 지역의 임대 수요와 판매 수요를 평가합니다. 대상이 될 잠재 임차인이나 구매자들이 해당 지역에 관심을 가지는지 파악합니다. 대학, 회사, 산업 클러스터 등과의 근접성이나 투자자들의 관심이 집중되는 요인을 고려합니다.
마치며
부동산 투자가치가 좋은 매물을 선택하는 것은 성공적인 투자의 첫걸음입니다. 시장조사와 분석, 수익성 평가, 잠재적 가치 평가를 신중하게 수행함으로써 부동산 투자의 성공 확률을 높일 수 있습니다. 또한 백문이 불여일견! 탁상에서 계속 조사만 하는 것보단 직접 가보고 느낀 부분을 객관적인 평가를 통해 선택에 있어 반영하는 것이 중요합니다. 단순한 뉴스나 기삿거리들이 아닌 실제로 현장을 가보고 부지도 파악해 보며 충분한 공부 후에 선택해야 같은 시간에도 더 큰 시세차익을 누릴 수 있을 것입니다. (부동산은 5년 주기로 기회가 찾아 옵니다!)